계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다. 즉, 4년까지의 거주 기간을 법으로 보장해 줍니다.
계약 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어날 수 있습니다. 이 부분은 거주하는 임차인에게는 굉장히 유리한 법리로 이해됩니다. 당연히 임대인의 권리는 축소되는 것이라 할 수 있겠지요. 그러므로 악의적 임대료 상승을 막을 수 있다고 보입니다. 그러나 이 부분은 단점이 불거질 우려가 있기도 합니다.
임차인이 희망하면 임차 거주기간을 연장할 수 있지만, 집주인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원한다면 아무런 제약 없이 거주할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 권리의 균형을 도모하려 애썼다고 합니다. 그러나 임대인으로서는 당연시 되는 권리정도로 보여집니다.
이번에 개정된 「주택임대차 보호법」의 주요 내용은 다음과 같습니다.
① (계약갱신청구권 도입) 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전*까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못함
* ’ 20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구(`20.6.9. 개정사항)
임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄
② (직접 거주 갱신거절에 대한 손해배상) 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함
※ 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정
① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
1) 갱신 거절 당시 월 단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
2) 「임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료」의 2년 분에 해당하는 금액
3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
③ (갱신 시 증액 상한) 임대료 증액 상한을 5%로 하되, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 함
④ (분쟁조정위원회 확대 설치) 대한법률구조공단과 함께, LH 및 한국감정원에도 분쟁조정위원회를 설치하도록 함
⑤ (주택임대차보호법 공동 소관) 주택임대차 표준계약서를 법무부 장관이 국토부 장관과 협의하는 등 향후 공동 소관 하기로 함
정부는 앞으로 임대인과 임차인의 균형 잡힌 권리관계를 조성하고, 투명한 임대차 시장의 조성을 위해 노력할 것입니다.
새로 도입된 계약갱신 청구권과 전월세 상한제가 임대차 시장에 정착할 수 있도록 임대인과 임차인에 대한 홍보·교육을 순차적으로 진행할 계획입니다.
개정된 주택임대차보호법 해설서를 전국적으로 배포할 것이며, LH, 한국감정원의 지역 사무소 등을 중심으로 방문 상담소도 개설할 것입니다.
또한, 서울시·경기도 등과 적극 협업하여 반상회, 주민센터 등 주민 접점 장소에서의 교육도 실시할 것입니다.
임대차 3법 중 하나인 임대차 신고제도 국토부의 당초 계획대로 `21.6월에 차질 없이 시행할 것입니다.
임대차 신고제는 임대차 실거래 정보를 취합하여 임차인에게 시의성 있는 시세 정보를 제공하는 제도로, 「주택임대차보호법」에 담긴 임대차 계약 당사자 간의 계약의 룰을 정하는 전월세 상한제와 계약갱신청구권과는 제도 도입 목적 및 근거 법률에 다소 차이가 있습니다.(임대차 신고제는 「부동산 거래 신고법」)
특히, 이번 개정 법률안에 포함된 전월세 상한제는 현재 임대인과 임차인이 계약한 종전 임대료를 기준으로 임대료의 상한을 정하도록 되어 있어 제도 시행에 전혀 문제가 없습니다.
아울러, 새롭게 도입되는 임대차 제도의 변화에 발맞추어 신속한 상담 진행과 분쟁 조정을 위해 노력할 것입니다.
새로 도입되는 제도에 대한 궁금증이 있으신 분은 서울시 전월세 보증금지원센터, 경기도 콜센터, LH, 감정원, 대한법률구조공단에 연락하시면 됩니다.
아울러, 공인중개사 협회를 통해 전국 개업공인중개사에도 관련 FAQ를 공유한 만큼, 가까운 개업공인중개사에 연락하셔서 궁금한 사항을 문의해 주시기 바랍니다.
정부는 이번 주택임대차보호법 개정을 계기로 분쟁조정위원회를 단계적으로 대폭 확대할 계획입니다.
현재 전국 6곳에만 있는 분쟁조정위원회를 단계적으로 확대하여 인구 50만 이상 도시에는 최소 1곳 이상이 설치될 수 있도록 하겠습니다.
* 주택임대차보호법 개정안과 함께 상가임대차보호법 개정안도 본회의를 통과하여 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 함께 추가 설치될 예정입니다.
정부는 국민의 재산권을 지켜야 할 의무와 함께, 경제적 약자인 임차인을 보호해야할 헌법상 책무가 있습니다.
※ 주거의 안정은 인간다운 생활을 하기 위한 필수 불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 진다.(헌재 1998.2.27. 97헌바20)
이번 「주택임대차보호법 개정」을 계기로 임차인이 폭넓게 보호받고, 임대인의 권리가 존중되는 균형 잡힌 임대차 시장이 되도록 최선의 노력을 다하겠습니다.
아울러, 「주거복지로드맵 2.0」의 ‘25년 공공임대주택 240만 호 계획을 차질 없이 이행함으로써 서민 주거지원을 위한 노력도 게을리하지 않겠습니다.
상기 내용은 국토교통부에서 게시한 자료를 참고했습니다.
상경 후 참 힘든 시절이 있었어요. 그때 서울은 월드컵응원으로 온 세상이 붉게 물들어서 축제를 즐기고 있었으나, 우리 가정은 갑자기 반지하 방에서 월세 20만 원을 못 내서 허덕거려야 했었네요. 그때 많은 걸 깨달았던 시절이기도 합니다.
돈이란 믿을 것이 못된다. 아무리 많아도 하루아침에 빈 손으로 살아가야 하는 일이 생길 수도 있다는 것을 깨달음과 함께 가장 큰 상처는 돈이 아니라 사람이라는 것도 깨달았지요.
건물주인은 노인부부였었는데 월세가 6개월이 밀렸는데도 단 한 번도 독촉을 안하시더라구요. 두 어른이 월세로 살아가실 텐데 염려도 되었으나, 갑자기 어려운 상황에서 다시 일어서는 게 만만치가 않았지요. 그리고 수입이 생기자마자 주인댁에 찾아가 어묵 한 봉지와 밀린 월세를 내밀며 감사하다고 인사를 했었네요. 정말 너무너무 감사했거든요. 그리고 2년이 채 되기 전에 우리는 반지하를 벗어날 수 있었고 이사하던 날, 계약기간을 다 못 채우고 떠나 죄송하다고 또 인사를 드렸더니, 여기서 떠날 수 있으니 얼마나 좋으냐고 하시며 오히려 기쁘다 말씀하시던 게 생각납니다.
그때 전 세상에서 좋은 사람들만 모아놓은 동네에 살고 있었나 싶기도 합니다. 이웃들도 모두 감사한 분들만 떠 오릅니다.
요즘 임대차법을 보면 그 노인부부가 떠 오릅니다. 서울시내 한 복판이니 건물 가격은 비싸겠지요. 세금도 만만치 않게 나오겠지요. 그런데 사실 임대료 수입만으로 살아가시는 분들이라 이런 분들이 억울한 일은 없었으면 싶은 마음이 들기도 합니다.
정부는 임차인을 약자로 보고 약자의 편에서 보호 차원의 법을 만든 것이라 보여집니다. 그리고 그 법의 테두리 안에서 임차인도 임대인도 웃는 삶이 되기를 바래봅니다. 계속해서 좋은 해법을 풀어낼 수 있을 거라 믿고 싶습니다.
자본주의 사회는 이익을 추구하는 사회입니다. 여기서 임대인에게 적절한 보상이 주어지는 것이 불리하다면 임대를 하려 하지 않을 듯 합니다. 실제로 많은 임대인들이 전세를 내기를 꺼려한다는 이야기와 함께 전세 매물이 눈에 띄게 줄어든 것이 보입니다. 공급이 줄어드니 금액은 자연스럽게 올라가고 있습니다. 약간의 효율적이고 융통성 있는 해법이 필요해 보이는 것이 사실입니다.
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